Julio 2018 #
Asesor

Qué tramites hay que hacer cuando se vende una vivienda

En el momento de formalizar la compraventa de una vivienda es importante tener en cuenta una serie de trámites para que el proceso se desarrolle de manera rigurosa.

A la hora de realizar la transacción de una vivienda, el vendedor debe disponer de toda la información jurídica y documentación del inmueble en regla. Estos datos son indispensables para formalizar la compraventa ante notario. No obstante, hay otras cuestiones relacionadas con el proceso de formalización que el vendedor y el comprador deben conocer.

Información y documentación del inmueble
El vendedor necesita, en primer lugar, el título de la propiedad que le acredita como propietario del inmueble. También una copia de la escritura notarial de la vivienda. En segundo lugar, el vendedor debe disponer del último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) para traspasar dicho impuesto al comprador, quien tendrá que abonarlo al año siguiente de que se formalice la compraventa. El vendedor también debe tener del certificado de eficiencia energética de la vivienda, un documento que aporta información sobre las características energéticas del inmueble y que certifica el grado de consumo energético del inmueble. En algunas comunidades autónomas como por ejemplo Cataluña, el vendedor debe presentar la cédula de habitabilidad para garantizar que el inmueble es apto para ser habitado por personas. En ocasiones también se solicita una copia de los estatutos de la comunidad para informar al comprador de las normas de convivencia que rigen la comunidad de vecinos.

De forma opcional, el vendedor puede aportar una nota simple de la vivienda expedida por el Registro de la Propiedad para informar al comprador de la situación jurídica de la vivienda. De esta manera, se verifica la titularidad del inmueble e informa de la existencia o no de posibles cargas o gravámenes asociados al inmueble. El comprador también puede solicitar la nota simple directamente al Registro aludiendo al interés de comprar la vivienda.

Datos personales
El vendedor y el comprador deben poder acreditarse en el momento de formalizar la compraventa y disponer de su documentación (DNI, NIE o pasaporte) en vigor porque el notario la comprobará y reflejará en cualquier documento jurídico que redacte. En el caso de que la compraventa se efectúe mediante una persona apoderada debe ser esta quien presente su documento de identidad y un documento de otorgación de poderes para formalizar la compraventa.

Contrato de arras
Antes de formalizar la compraventa de la vivienda y como garantía de cumplimiento por ambas partes, se puede realizar un contrato de arras que compromete tanto al comprador a comprar la vivienda como al vendedor a venderla en un plazo de tiempo concreto y bajo unas condiciones pactadas por las dos partes. En estos casos, el comprador suele avanzar una cantidad de dinero como garantía de este acuerdo.

Escritura pública
Una vez efectuadas las arras -si las hubiese- se debe acudir a un notario para firmar la escritura pública de la vivienda. Este paso es necesario para poder inscribir el acuerdo de compraventa en el Registro de la Propiedad, un trámite que el notario valida legalmente.

El notario es responsable de leer el texto de la escritura y explicarlo al comprador y vendedor. También se encarga de revisar y verificar que toda la documentación presentada es válida. El notario comprueba que no existan cargas sobre la vivienda y lee los apartados referentes a la distribución de los gastos entre la parte compradora y vendedora, así como las cláusulas de la hipoteca si se ha recurrido a financiación.

Pago de gastos e impuestos
Tras la firma de la escritura ante notario llega el momento de abonar los importes correspondientes a los gastos e impuestos asociados a una compraventa. Los desembolsos que debe satisfacer el vendedor son: el impuesto de plusvalía municipal, el impuesto sobre bienes inmuebles del año en curso, los gastos de cancelación de hipoteca –si la hay– en el Registro de la Propiedad para que la vivienda quede libre de cargas, la declaración de la ganancia en la renta del año siguiente y los honorarios de la agencia si se ha realizado la venta con un intermediario.

El comprador, por su parte, debe satisfacer los gastos de notaría, la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, el impuesto de los actos jurídicos documentados para formalizar la compraventa, los gastos de gestoría y el cambio de titularidad de los suministros. El comprador también debe abonar el impuesto sobre las transmisiones patrimoniales si la casa es de segunda mano o el IVA si la vivienda es de nueva construcción.

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