FEBRERO 2017 #37
Asesor

Qué es y a qué obliga el precontrato de compraventa

precontratoUna vez que comprobamos que la vivienda que queremos comprar cuenta con todas las garantías legales, técnicas, etc., podremos redactar el precontrato de compraventa. Este documento tiene validez jurídica y garantiza el cumplimiento del acuerdo entre el comprador y el vendedor.

Una vez recopilada y verificada toda una serie de documentos relativos a la vivienda que nos disponemos a comprar, llega el momento de establecer las condiciones en las que se efectuará la adquisición. Para ello, antes de acudir a la notaria a firmar la escritura, deberemos redactar el precontrato de compraventa dónde se detallarán, entre otros puntos, los pactos de reserva, el importe que se aportará como señal, los datos que aparecerán en la escritura pública relativos al inmueble, así como el plazo en el que se formalizará la compra ante notario.

Existen distintos tipos de precontratos:

  • Promesa de compraventa: se trata de un documento que detalla que si no se llega a hacer efectiva la compra, tanto el vendedor como el comprador tienen derecho a exigir el cumplimiento de lo pactado y reclamar daños y perjuicios ante los tribunales.

  • Opción de compra: se adelanta una cantidad que se denomina prima como reserva y que obliga al vendedor a no poder poner a la venta el inmueble durante un tiempo estipulado.
  • Contrato privado: es un documento entre dos particulares y sin intermediarios. Lo pactado en él obliga tanto al comprador como al vendedor y aunque no se formalice ante notario, el vendedor debe entregar la vivienda y el comprador debe pagar el precio pactado.
  • Contrato de arras: documento jurídico que garantiza el compromiso contraído entre comprador y vendedor mediante la entrega de una cantidad pactada, que suele oscilar entre un 5% y un 10% de su valor total. Este importe se descontará del precio final de la compraventa. Esta modalidad de contrato es la más extendida y tiene tres modalidades:
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    – Confirmatorias: El comprador entrega al vendedor una suma de dinero como pago parcial del precio total. Si una de las dos partes se desdice, la otra podrá escoger entre exigir el cumplimiento del acuerdo o deshacerlo a cambio de una compensación por los daños y perjuicios ocasionados.
     
    – Penitenciales: El comprador o el vendedor pueden desistir del acuerdo bajo una penalización. Si la operación no se efectúa por parte del comprador, esta modalidad exige la perdida de la señal entregada al propietario de la vivienda. Si es el dueño el que se desdice, éste deberá pagar el doble de la cantidad que el comprador depositó. Este tipo de arras es el más recurrente en las operaciones de compraventa.
     
    – Penales: Esta modalidad es muy similar a la anterior, la única diferencia es que aunque se aplique una penalización por incumplimiento del acuerdo, el contrato puede seguir vigente, es decir, que una de las partes reclame a la otra mantener la obligación contraída y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

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