SEPTIEMBRE 2017 #44
Asesor

Qué debes tener en cuenta antes de firmar un contrato de alquiler

contrato_alquilerFormalizar un contrato de alquiler no supone ni tantas gestiones ni un desembolso tan oneroso como en el caso del contrato de arras. No obstante, es necesario conocer cuáles son los derechos y obligaciones, tanto del casero como del inquilino, y atenerse a un contrato legal para evitar sorpresas.

Antes de la firma del contrato, se recomienda que el propietario y el inquilino negocien las condiciones que se reflejarán en el documento jurídico. Aunque también es cierto que estos parámetros se pueden acordar a lo largo del tiempo y no son inamovibles, se aconseja atar cabos y despejar dudas antes de formalizar el contrato. Éstas son las principales cuestiones que deberemos tener en cuenta:

1. Establecer la duración del alquiler. La permanencia se pacta libremente entre casero e inquilino pero la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), con su última modificación en 2013, diferencia entre contratos de alquiler de tres o menos años y contratos superiores a tres años.

  • Si se alquila una vivienda por menos de tres años, la prórroga del contrato se aplicará de forma automática año tras año hasta llegar a tres, momento en que se deberá de revisar el acuerdo.
  • En el caso de los contratos de tres o más años, esta revisión pasa a ser obligatoria cuando finaliza el contrato.

Tal y como recoge la LAU, el inquilino tiene derecho a abandonar la vivienda independientemente de la duración pactada con el propietario acogiéndose a lo que se denomina “desistimiento de contrato”. Pero solo podrá hacerlo cuando hayan transcurrido seis meses de la firma y deberá notificarlo al casero con un mes de antelación. No obstante, se aconseja revisar bien el contrato antes de la firma porque el propietario puede reclamar una indemnización si se incluye una cláusula que penalice la marcha del inquilino de la vivienda antes de que finalice el plazo pactado.

2. Si el propietario necesitara la vivienda, la podría reclamar tanto para su uso personal como para el de sus familiares de primer grado. Sólo tendrá que avisar al inquilino, se cual sea la duración del contrato, dos meses antes de la fecha prevista de la ocupación.

La LAU establece una serie de sanciones para el propietario que reclama la vivienda y no la ocupa en un plazo de tres meses. En este caso, el antiguo inquilino podrá, o bien exigir un nuevo contrato de arrendamiento y ser indemnizado por los gastos ocasionados por el desalojo, o bien exigir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que faltase por cumplir cuando tuvo que marcharse de la vivienda.

3. Tanto si la vivienda está vacía como si está amueblada, se debe hacer un inventario de todo el contenido y del estado de la misma. En el contrato se suelen adjuntar imágenes que atestiguan dicho estado para valorar las condiciones de la vivienda cuando el inquilino se marcha. Si se realizan cambios de muebles u obras menores se deberá, además de llegar a un acuerdo con el propietario, solicitar un consentimiento por escrito y dejar constancia en el contrato en un anexo o acotación.

4. Reflejar lo que incluye la renta mensual para establecer qué conceptos corren a cargo del casero y qué otros a cargo del inquilino. Aquellos que están ligados a la propiedad (IBI, gastos de comunidad, etc.) los suele abonar el propietario aunque siempre se pueden incluir acuerdos en el contrato a modo de contraprestaciones como por ejemplo que algunos suministros estén incluidos en el precio del alquiler si el inquilino costea por ejemplo los gastos de comunidad. Sea como sea, estos pactos deben figurar siempre en el contrato.

5. Fijar el precio del alquiler, ajustes del mismo y modo del pago. Existe libertad para pactar el índice de incremento. El IPC (Índice de Precios del Consumo) suele ser el referente para aumentar el precio del alquiler aunque desde el 2015 se puede aplicar el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), más estable y utilizado si no hay un acuerdo explícito.

6. Una de las novedades de la LAU es la posibilidad de inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. Este trámite protege al inquilino frente a la venta del edificio o de la vivienda y al propietario frente a un posible impago de las mensualidades.

7. El propietario debe tener asegurado el continente de su propiedad pero este seguro no cubrirá el contenido de la vivienda. Si el inquilino quiere proteger sus enseres y pertenencias es aconsejable que contrate una póliza para asegurar el contenido, pero este trámite no es obligatorio.

8. Dependiendo de la Comunidad Autónoma el inquilino deberá de abonar el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) a la administración. El importe de este impuesto se calcula sobre el precio del alquiler y por los años de contrato.

9. El inquilino tiene que tener en cuenta que deberá abonar una fianza en concepto de aval para costear aquellos posibles desperfectos ocasionados en la vivienda o aquellos posibles impagos. Esta cantidad de dinero se entrega al propietario o a la agencia intermediaria y estos deben de depositarla en la entidad autonómica correspondiente (Incasol, Instituto del Suelo, Bizilagun, etc.) en un plazo no superior a dos meses. Al finalizar el contrato, el mismo organismo será el encargado de realizar la devolución al inquilino.

10. Es importante acordar en el contrato quién costeará los posibles desperfectos y/o averías que se produzcan en la vivienda. Los posibles problemas estructurales u otros desperfectos de la vivienda suelen correr a cargo del propietario mientras que los daños ocasionados por un mal uso de electrodomésticos y demás enseres los suele costear el inquilino.

11. Respecto a los honorarios y/o comisión de la agencia intermediaria no existe ninguna normativa que regule estos gastos pero es importante saber que según la región en la que se ubique la vivienda, estos costes recaerán o en el propietario, o en el inquilino, o en ambas partes.

 

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