FEBRERO 2017 #37
Asesor

En qué consiste un contrato de arras

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Ya hemos hablado de los distintos tipos de precontratos de compraventa que podemos utilizar a la hora de formalizar la adquisición de una vivienda. Según las circunstancias y en función de nuestras necesidades, podemos decantarnos por uno u otro, aunque el contrato de arras es el que se suele utilizar más a menudo. A continuación analizamos qué obligaciones contempla y qué datos deben de figurar.

Por lo general cuando hablamos de contrato de arras solemos referirnos al de arras penitenciales reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. No obstante, existen otras dos modalidades, arras confirmatorias y arras penales, y por ello conviene especificar qué tipo usaremos en el documento legal ya que las implicaciones y requerimientos de cada modalidad son muy diferentes.

¿A qué obligan las arras penitenciales?

La firma de este tipo de contrato compromete tanto al comprador a adquirir la vivienda, como al propietario a venderla, en un plazo y condiciones pactadas entre ambos. Además, supone el pago de una cantidad de dinero (arras) a cuenta como prueba de este compromiso.

Sin embargo,  este contrato puede rescindirse tanto por parte del comprador como por la parte del vendedor. Si es el comprador quien decide rescindir el acuerdo, perderá el dinero depositado en las arras. Por el contrario, si es el vendedor quien decide cancelar la operación, éste tendrá que abonar al comprador el doble de la cantidad aportada a cuenta.

¿Qué datos deben de incluir?

– Datos de los comparecientes: El contrato debe reflejar el nombre y apellidos, estado civil, domicilio y DNI. Si en la operación interviene una persona jurídica (sociedad u otras entidades) habrá que detallar el CIF y los datos de la escritura de constitución de la sociedad y del poder del representante legal.

* En el caso que se adquiera la vivienda en pareja:

  • Para los casados en régimen de gananciales no es necesario que comparezcan los dos cónyugues, ni en la firma del precontrato ni en la escritura final. Una sola firma hace efectiva la compra de la vivienda y ésta pasa automáticamente a la sociedad de gananciales.
  • Si el régimen es de separación de bienes, adquirimos esta propiedad sin estar casados o simplemente realizamos esta compra conjuntamente con otra persona, es necesario que comparezcan y firmen todos los futuros propietarios.

No obstante, en comunidades autónomas como Cataluña, Navarra o Aragón existen diferentes regímenes matrimoniales que deben tenerse en cuenta a la hora de aplicar el marco legal correspondiente.

* Si el inmueble proviene de una herencia, en el precontrato de compraventa debe figurar el nombre de todos los herederos que venden y estos pueden, o bien asistir a la firma o designar que uno de ellos actúe como representante legal, detalle que también debe figurar en el contrato.

– Los datos del inmueble: descripción exhaustiva y posibles cargas. En definitiva, toda la información que se ha obtenido en el Registro de la Propiedad o bien en el Registro Mercantil (en el caso de viviendas de obra nueva) que nos asegura que la propiedad cumple con todas las garantías legales.

– El precio total y la cuantía de las arras propiamente dichas; es decir, la cantidad pactada que se entrega a cuenta. Este importe se descuenta del total del precio del inmueble y acostumbra a rondar en torno al 10% del precio total.

– Forma de pago. El desembolso suele realizarse mediante un cheque conformado a nombre del promotor de la vivienda (nueva construcción) o del propietario (segunda mano).

– Plazo en el que se realizará la escritura pública que, por norma general, no excede de los tres meses.

– Gastos e impuestos asociados a la compraventa y quién los asumirá. En el caso de la adquisición de viviendas de obra nueva, el comprador deberá de pagar el IVA, mientras que en la compra de viviendas de segunda mano, deberá de abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El vendedor, en cambio, deberá de afrontar el coste de la plusvalía.

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