JULIO 2017 #42
Asesor

¿Cuáles son los gastos y los impuestos asociados a la compraventa de una vivienda?

GastoscompraEn el momento en que se formaliza la compraventa de una vivienda se debe abonar toda una serie de gastos e impuestos que suelen oscilar en torno al 10% sobre el valor total del inmueble.

Tanto el vendedor como el comprador deben saber que sobre el precio pactado por la compraventa de un inmueble pesan una serie de impuestos y gastos que incrementan el coste total de la transacción. Todos estos gastos se desembolsan cuando se realiza la firma de la escritura ante notario o cuando ésta se inscribe a los pocos días en el Registro de la Propiedad.

¿Qué paga cada parte?

Gastos que debe satisfacer el comprador:

– Previos a la escritura: solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra de la vivienda genera unos gastos extras que deberán de abonarse tanto si se concede o no el crédito.

  • Tasación de la vivienda: la entidad bancaria solicita esta certificación a un perito externo para valorar el importe del inmueble financiado.
  • Confirmación en el Registro de la Propiedad de que la vivienda está libre de cargas antes de conceder el crédito.

– Asociados a la escritura:

  • Gastos de notaría: los costes del notario por escriturar una vivienda se denominan aranceles y están fijados por ley. Su cuantía es proporcional al valor de inmueble que se escritura.
  • Gastos de inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad: la cantidad es proporcional al valor escriturado y varía según la localidad donde se registre la vivienda.
  • Actos Jurídicos Documentados (AJD): impuesto que varía según la comunidad autónoma y que graba todos los documentos jurídicos (extendidos en papel timbrado) necesarios para formalizar la compraventa.
  • Gastos de gestoría: cuando se opta por recurrir a un gestor para que realice todos los trámites burocráticos relacionados con el pago de los impuestos habrá que contar también con sus honorarios.
  • Gastos de alta o cambio de titularidad de los suministros (agua, luz, gas, etc.)

– Impuestos:

  • El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): en el caso de la compra de una vivienda de segunda mano se debe pagar este impuesto cuyo importe oscila, según la comunidad autónoma, entre un 5% y un 10% sobre el valor escriturado.
  • IVA: si la vivienda que se adquiere es de nueva construcción en lugar del ITP se abonará el IVA que supone un 10% de valor escriturado.

– Asociados a la hipoteca:

  • Gastos de escritura del crédito hipotecario: si adquirimos la vivienda mediante un préstamo hipotecario será un gestor del banco el que realice la mayoría de los trámites relacionados con todos los pagos e impuestos enumerados con anterioridad. Pero estas diligencias tienen un coste. En ocasiones se le pide al comprador una cantidad de dinero en calidad de previsión de gastos y en otros casos se incluye en el total de los gastos de escrituración de la hipoteca. La escritura del crédito hipotecario también es un documento jurídico por lo que se deberá de abonar el AJD.

Gastos que debe satisfacer el vendedor:

  • Plusvalía Municipal o ganancia patrimonial: la cuantía se calcula en función del valor catastral del suelo del inmueble y se paga al ayuntamiento. Este impuesto grava sobre las ganancias, es decir, la revalorización de la vivienda mientras ésta ha sido propiedad del vendedor. Si se trata de una primera residencia (vivienda habitual) y en el plazo de dos años se compra otra casa para vivir en ella se quedará exento de este impuesto. Este gravamen también se conoce como IIVTU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos).
  • IBI (Impuesto de Bienes e Inmuebles): el vendedor pagará todos los recibos del IBI del año en curso aunque haya realizado la venta el 2 de enero. Al año siguiente será el comprador el que ya como propietario asumirá el IBI.
  • Gastos de la escritura original: si el propietario que ahora vende la vivienda recurrió a una hipoteca para financiarla cuando la compró, no bastará con terminar de pagar el crédito a la entidad bancaria, sino que deberá cancelar la hipoteca registralmente en el Registro de la Propiedad para que de esta manera quede libre de cargas. Este trámite también tiene un coste. La cancelación de la hipoteca con la entidad bancaria también conlleva unas comisiones.
  • IRPF: en la declaración de la renta del año siguiente tendrá que quedar reflejada la ganancia que ha obtenido el vendedor con la operación. Hacienda recaudará entre un 18% y un 22% del capital que se haya obtenido con la venta.
  • Honorarios de la agencia intermediaria: por poner la vivienda en el mercado y gestionar la compraventa así como los gastos del Certificado de Eficiencia Energética y la Cédula de Habitabilidad.

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