Julio 2018 #
Asesor

¿Cuál es la diferencia entre superficie útil, construida y computable?

Cuál es la diferencia entre superficie útil, construida y computable

Las tres formas de medir la superficie de un piso nos ofrecen información muy valiosa sobre las características del inmueble y sobre el edificio o la urbanización a la que pertenece. Porque no es lo mismo la superficie útil (habitaciones y balcones) que la construida no computable (habitaciones, balcones y grosor de muros, columnas y paredes). Y la computable: cuando añadimos la parte proporcional de las zonas comunes del edificio.

Si consultas en el catastro la superficie de un inmueble de tu propiedad o de una vivienda en la que estás interesado, verás que ofrece dos cifras diferentes: la superficie construida no computable (los metros cuadrados reales que abarca la vivienda que habitamos) y la superficie computable (la parte proporcional de los elementos comunes del edificio o urbanización).

Un piso puede tener, por ejemplo, 146 metros cuadrados de superficie construida y 210 de superficie computable, porque se toman en cuenta el porcentaje para cada vivienda de espacios como el portal, la escalera, los trasteros o el jardín comunitario.

Hay una tercera medida de la propiedad que nos ayuda a valorar la idoneidad de un inmueble: la superficie útil. Es la superficie construida no computable a la que se resta el espacio que ocupan las paredes o los tabiques.

La piscina, las terrazas y las zonas comunes se consideran superficie construida computable

Superficie útil: donde pisamos

Las dudas sobre lo que supone la superficie útil se resuelven mejor si lo expresamos gráficamente: es el espacio que pisamos y que podemos utilizar.  Incluye, por ejemplo, un armario empotrado o los muebles de la cocina.

Es un dato que nos interesa especialmente al comprar o alquilar una propiedad. Porque es el espacio que realmente vamos a habitar y que se adecúa a nuestras necesidades

Las terrazas, los porches o la azotea de un ático computan como superficie útil en función de si están cerradas o no. Si no están cerradas, su superficie computa un 50% a efectos catastrales. Si están cubiertas en tres cuartas partes de sus orientaciones, computan al 100%. En un piso donde por ejemplo la terraza se ha añadido a un salón, esos metros se pueden sumar a la superficie útil.

En el plano del piso apreciamos la diferencia entre superficie útil y construida

Superficie construida: el plano  

En un plano de un piso se muestra claramente lo que es la superficie construida no computable: no solo abarca el suelo que pisamos sino las paredes, los muros, las columnas, los salientes y entrantes, las escaleras interiores y las canalizaciones y depósitos que estén dentro de nuestro piso.

Al calcularla se tiene en cuenta todo lo que queda dentro del perímetro del inmueble, pero con una excepción: el patio de luces. Además, cuando se trata de una vivienda de uso residencial, los espacios de altura menor a 1,50 metros no se consideran superficie construida.

 

Las escaleras, ascensores y descansillos figuran en la superficie construida computable

Superficie computable: la propiedad completa

Cuando somos propietarios de un piso tenemos también derechos de propiedad de los elementos comunes del edificio o la urbanización a la que pertenece. Este apartado incluye los jardines, las zonas de ocio y deportivas, el portal, los trasteros, el ascensor y los cuartos de calderas y de contadores, entre otros.

Toda esa superficie computable aparece reflejada de forma expresa en el catastro y en la escritura de propiedad de nuestro piso. Tiene efectos en el cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles y en el reparto de las cuotas de participación en los gastos comunitarios asignadas a cada vivienda o local. Los estatutos de la comunidad muestran esas cuotas por cada inmueble y pueden ser modificadas por acuerdo unánime de los propietarios.

 

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