Abril 2017 @ca #
Assessor

Què cal tenir en compte abans de signar un contracte de lloguer

contrato_alquilerFormalitzar un contracte de lloguer no suposa ni tantes gestions ni un desemborsament tan onerós com en el cas del contracte d’arres. No obstant això, és necessari conèixer quins són els drets i obligacions, tant del propietari com de l’inquilí, i atenir-se a un contracte legal per evitar sorpreses.

Abans de la signatura del contracte, es recomana que el propietari i l’inquilí negociïn les condicions que es reflectiran al document jurídic. Encara que també és cert que aquests paràmetres es poden acordar al llarg del temps i no són inamovibles, s’aconsella lligar caps i aclarir dubtes abans de formalitzar el contracte. Aquestes són les principals qüestions que haurem de tenir en compte:

1. Establir la durada del lloguer. La permanència es pacta lliurement entre el propietari i l’inquilí però la LAU (Llei d’Arrendaments Urbans), amb la seva última modificació del 2013, diferència entre contractes de lloguer de tres o menys anys i contractes superiors a tres anys.

  • Si es lloga un habitatge per menys de tres anys, la pròrroga del contracte s’aplicarà de forma automàtica any rere any fins a arribar a tres, moment en el qual caldrà revisar l’acord.
  • En el cas dels contractes de tres o més anys, aquesta revisió passa a ser obligatòria quan finalitza el contracte.

Tal com recull la LAU, l’inquilí té dret a abandonar l’habitatge independentment de la durada pactada amb el propietari acollint-se al que es denomina “desistiment de contracte”. Però només podrà fer-ho quan hagin transcorregut sis mesos de la signatura i haurà de notificar-ho al propietari amb un mes d’antelació. No obstant això, s’aconsella revisar bé el contracte abans de la signatura perquè el propietari pot reclamar una indemnització si s’inclou una clàusula que penalitzi la marxa de l’inquilí de l’habitatge abans que finalitzi el termini pactat.

2. Si el propietari necessités l’habitatge, el podria reclamar tant pel seu ús personal com pel dels seus familiars de primer grau. Només haurà d’avisar a l’inquilí, sigui com sigui la durada del contracte, dos mesos abans de la data prevista de l’ocupació.

La LAU estableix una sèrie de sancions pel propietari que reclama l’habitatge i no l’ocupa en un termini de tres mesos. En aquest cas, l’antic inquilí podrà, o bé exigir un nou contracte d’arrendament i ser indemnitzat per les despeses ocasionades pel desallotjament, o bé exigir una indemnització equivalent a una mensualitat per cada any de contracte que faltés per a complir quan va haver de marxar de l’habitatge.

3. Tant si l’habitatge està buit com si està moblat, s’ha de fer un inventari de tot el contingut i de l’estat del mateix. En el contracte s’acostumen a adjuntar imatges que testifiquen aquest estat per valorar les condicions de l’habitatge quan l’inquilí marxa. Si es realitzen canvis de mobles o obres menors s’haurà de, a més d’arribar a un acord amb el propietari, sol·licitar un consentiment per escrit i deixar constància en el contracte en un annex o acotació.

4. Reflectir el que inclou la renda mensual per establir quins conceptes són a càrrec del propietari i quin altres són a càrrec de l’inquilí. Aquells que estan lligats a la propietat (IBI, despeses de comunitat, etc.) els acostuma a pagar el propietari encara que sempre es poden incloure acords en el contracte a mode de contraprestacions com per exemple que alguns subministraments estiguin inclosos en el preu del lloguer si l’inquilí paga per exemple les despeses de comunitat. Sigui com sigui, aquests pactes han de figurar sempre en el contracte.

5. Fixar el preu del lloguer, ajustos del mateix i forma del pagament. Existeix llibertat per pactar l’índex d’increment. L’IPC (Índex de Preus del Consum) acostuma a ser el referent per augmentar el preu del lloguer encara que des del 2015 es pot aplicar l’Índex de Garantia de la Competitivitat (IGC), més estable i utilitzat si no hi ha un acord explícit.

6. Una de les novetats de la LAU és la possibilitat d’inscriure el contracte de lloguer al Registre de la Propietat. Aquest tràmit protegeix a l’inquilí davant de la venda de l’edifici o de l’habitatge i al propietari davant d’un possible impagament de les mensualitats.

7. El propietari ha de tenir assegurat el continent de la seva propietat però aquesta assegurança no cobrirà el contingut de l’habitatge. Si l’inquilí vol protegir les seves pertinences és aconsellable que contracti una pòlissa per assegurar el contingut, però aquest tràmit no és obligatori.

8. Depenent de la Comunitat Autònoma l’inquilí haurà d’abonar el ITP (Impost sobre Transmissions Patrimonials) a l’administració. L’import d’aquest impost es calcula sobre el preu del lloguer i segons els anys de contracte.

9. L’inquilí ha de tenir en compte que haurà d’abonar una fiança en concepte d’aval per pagar aquells possibles desperfectes ocasionats en l’habitatge o aquells possibles impagaments. Aquesta quantitat de diners es lliura al propietari o a l’agència intermediària i aquests han de dipositar-la a l’entitat autonòmica corresponent (Incasol, Instituto del Suelo, Bizilagun, etc.) en un termini no superior a dos mesos. Al finalitzar el contracte, el mateix organisme serà l’encarregat de realitzar la devolució a l’inquilí.

10. És important acordar en el contracte qui pagarà els possibles desperfectes i/o avaries que es produeixin en l’habitatge. Els possibles problemes estructurals o altres desperfectes de l’habitatge acostumen a recaure en el propietari mentre que els danys ocasionats per un mal ús d’electrodomèstics i altres estris els acostuma a pagar l’inquilí.

11. Respecte als honoraris i/o comissió de l’agència intermediària no existeix cap normativa que reguli aquestes despeses però és important saber que segons la regió en la qual se situï l’habitatge, aquests costos recauran o en el propietari, o en l’inquilí, o en ambdues parts.

Notícies relacionades:

En què consisteix un contracte d’arres

Quins aspectes s´han de tenir en compte en buscar un habitatge en lloguer?

Quina documentació es necessita abans de signar el contracte de lloguer?

 

 

 

<< tornar