Noviembre 2017 #46
Asesor

Todo lo que tienes que saber cuando vas a financiar la compra de una vivienda

financiacionLa compra de una vivienda es uno de los desembolsos económicos más importantes que realizará una persona a lo largo de su vida. Habitualmente, la contratación de una hipoteca es el recurso más utilizado para sufragar este gasto. Dado que será una financiación a medio o largo plazo, es importante tener en cuenta factores como las diferentes modalidades de hipoteca, los tipos TIN y TAE o los gastos más habituales, entre otros.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, adquirir una vivienda en propiedad es la opción elegida por el 78% de los ciudadanos de nuestro país, frente al 14,9% que prefieren el alquiler, y otras modalidades de adquisición, como las cesiones, herencias, o compras al contado, que representan el 7% de las operaciones. La mayoría de los compradores optan por la financiación a través de un préstamo hipotecario ya que el volumen de inversión a realizar para la adquisición de un inmueble suele ser bastante elevado. Solo en mayo de este año se registró un aumento interanual de la contratación de hipotecas del 34% (INE).

No obstante, antes de contratar un producto financiero, es necesario conocer aspectos ligados a este como: la diferencia entre el TIN y el TAE; los gastos más corrientes en la compraventa y el préstamo; el importe máximo al que podemos aspirar y que nos concederá el banco, y las diferencias entre las hipotecas de tipo fijo, variable o mixto.

La situación actual del mercado financiero en materia inmobiliaria nos puede orientar sobre alguna de estas cuestiones.

Situación de los tipos de interés

En Europa, la entidad encargada de fijar los tipos de interés es el Banco Central Europeo (BCE) y, en función de las referencias que establece este organismo, los productos financieros de las entidades bancarias de la zona euro se ven afectados. Uno de los productos a los que más influyen estos índices son las hipotecas y su indicador de referencia, el EURÍBOR. El 93,8% de las hipotecas de nuestro país tienen como referente de tipos este último.

Las actuales políticas fiscales llevadas a cabo por el BCE, en las que se basa el EURÍBOR para su evolución, han supuesto que el valor del dinero en la zona euro se sitúe en mínimos históricos, y todo indica que esta tendencia continuará en el corto plazo.

¿Qué es el EURÍBOR?

Desde la implantación de la moneda euro en 1999 existe el EURÍBOR (Euro Interbank Offered Rate o “tipo europeo de oferta interbancaria”). Este índice viene determinado por el tipo medio de interés al que se prestan dinero entre sí un gran número de bancos europeos (21 entidades de 11 países). Todos los días laborables, sobre las 11 h de la mañana, se determinan los tipos EURÍBOR (existen varios por tramos temporales, que van desde un día a entre 1, 3, 6 y 12 meses) y se hacen públicos.

La determinación de este tipo de interés viene dada por la oferta y la demanda. Además de los factores relacionados con el mercado interbancario, otros elementos externos influyen en su cuantía, como la tasa de crecimiento de la economía, el nivel de inflación, la solvencia de los bancos, la confianza en el mercado y el propio nivel de confianza del consumidor.

En la actualidad, el EURÍBOR se considera el tipo referencial básico para el cálculo de las hipotecas al ser un tipo que evoluciona en función del crecimiento de los principales indicadores económicos y de la situación de los mercados en la zona euro.

Conceptos a saber antes de contratar la hipoteca

En el momento de establecer las condiciones de la contratación de un préstamo hipotecario para financiar la compra de una vivienda, debemos tener claros una serie de conceptos básicos.

En primer lugar, diferenciaremos los tipos TIN y TAE:

  • TIN (tipo de interés nominal): es el coste que el contratante del préstamo tendrá que pagar por recibirlo, es decir, el interés que el banco cobrará por financiar el importe que solicitemos.
  • TAE (tasa anual equivalente): es un indicador que establece el coste efectivo de un producto financiero en un plazo concreto. Esta tasa tiene en cuenta la duración del préstamo, además de los costes de trámite de la hipoteca (tasación, gastos de gestoría, actos jurídicos documentados (AJD), gastos del registro de propiedad) y los destinados a remunerar al banco mediante la contratación de servicios adicionales, que suelen ofrecer las entidades para así otorgar bonificaciones al contratante (seguro multirriesgo de hogar, seguro de vida…), más la comisión de apertura que establecen algunas entidades financieras en el momento de contratar la hipoteca.

A continuación, debemos tener muy claro cuáles son los gastos más habituales en el momento de la contratación de un producto financiero. Normalmente, el comprador debe afrontar el pago de los gastos de formalización del contrato de la hipoteca y los del contrato de compraventa. En total, estos gastos suponen entre un 10% y un 15% del total de importe de la compra. Algunos ya los hemos mencionado en el apartado referido al cálculo del TAE: tasación, registro de la propiedad, notaría, gestoría, AJD…

En función de nuestra situación financiera en el momento de realizar los trámites de contratación de una hipoteca, debemos considerar también el importe máximo que nos puede financiar la entidad bancaria. En la actualidad, la mayoría de entidades bancarias con productos financieros vinculados a la compra de viviendas ofrecen hasta un 80% del valor de tasación y compraventa del inmueble. En el caso de la adquisición de una segunda vivienda, la financiación se reduciría hasta el 60%. Por consiguiente, para adquirir una vivienda en propiedad es prácticamente imprescindible disponer de los ahorros suficientes para afrontar los gastos de tramitación del préstamo, la formalización de la compra y la entrada o pago a cuenta para acceder a la vivienda (que se corresponde normalmente con el 20% restante del total del precio final de la vivienda, financiada en un 80% por el préstamo hipotecario).

Tipos de hipotecas

En este momento, la mayoría de entidades financieras disponen de una oferta de productos hipotecarios que contempla tres variables referidas a los tipos de interés.

  • Hipotecas a tipo fijo
  • Hipotecas a tipo mixto
  • Hipotecas a tipo variable

Hipotecas a tipo fijo: la ventaja de este tipo de productos es que el comprador tendrá la seguridad de que pagará el mismo importe de la cuota durante el periodo de duración del préstamo hipotecario y no sufrirá incrementos en ella si se produce una subida del tipo de interés.

Hipotecas a tipo mixto: Son las que disponen de condiciones en las que durante un periodo de tiempo (entre 5 y 20 años como máximo) se establece un tipo fijo basado en el TIN y el resto de la duración del pago de la hipoteca se establece sobre la base de un tipo variable basado en el EURÍBOR, más la comisión para la entidad financiera (entre un 1% y un 1,5%). Normalmente las entidades bancarias aplican bonificaciones que pueden variar las condiciones establecidas, por ejemplo, si se contratan servicios adicionales como seguros de hogar, de vida o una cuenta nómina.

Hipotecas a tipo variable: En estos productos hipotecarios se establece una tasa pactada entre el comprador y la entidad financiera que se renueva anualmente. Normalmente, la referencia para su cálculo es el EURÍBOR más un diferencial. Dada la situación actual de este indicador, este producto puede compararse con la hipoteca de tipo fijo, ya que ambas se benefician de intereses muy bajos. Pero si la evolución del indicador base (EURÍBOR) sufriera subidas en el futuro, esto supondría una variación al alza en la cuota.

Como podemos ver, las opciones son múltiples y adaptables a cada caso concreto, por lo que la ayuda y el asesoramiento de un especialista nos puede ser de gran utilidad a la hora de escoger el producto financiero más adecuado a nuestras necesidades.

 

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