Junio 2017 #41
Tendencias

¿Qué medidas precisa el mercado de alquiler residencial para su evolución y profesionalización?

valencia_retoqUna de las cuestiones planteadas en el tercer informe de tendencias sobre el sector inmobiliario Solvia Market View es la necesidad de desarrollar un mercado de alquiler residencial profesional en España. Para alcanzar este hito, el sector requiere de varias etapas previas a su maduración como por ejemplo la entrada de fondos de inversión y SOCIMIS o la creación de operadoras de gestión del alquiler.

La mayor necesidad de movilidad laboral y de flexibilidad en términos de hogar son las principales causas del cambio de tendencia del mercado del alquiler residencial en España. A estos factores hay que sumarle otros aspectos que han motivado el cambio como la escasez de demanda solvente para la compra de vivienda; la poca capacidad y disponibilidad de ahorros para afrontar la adquisición de una vivienda; los cambios socioculturales de las nuevas generaciones y la reforma en 2013 de la Ley estatal de Arrendamientos Urbanos (LAU) con medidas para dinamizar el alquiler.

Según datos analizados por Solvia, el porcentaje de viviendas en régimen de alquiler ha pasado de representar el 17,9% del total en 2001 a situarse en el 22,3% del total a cierre de 2015. No obstante, el aumento de la demanda del alquiler colisiona con una oferta limitada lo que genera bolsas de demanda insatisfecha y subidas de los precios. A su vez, la mayor parte de esta oferta recae en manos de particulares y por consiguiente resulta heterogénea, dispersa y gestionada sin una propuesta profesional de servicios.

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Para desarrollar un verdadero mercado de alquiler residencial profesionalizado, Solvia destaca la necesidad de la entrada de fondos con vocación patrimonialista, así como de la consolidación de operadores de gestión de alquiler residencial potentes.

En una primera fase, se deben de crear carteras de viviendas de alquiler residencial porque en España no existen grandes parques de este tipo de propiedades. Para ello, se puede optar por la compra de carteras de activos de entidades financieras y de otros grandes tenedores de vivienda, especialmente de promociones enteras para destinarlas al alquiler. También por adquirir carteras de vivienda diseminada, o por crear nuevas promociones estandarizadas mediante build-to-rent, un negocio muy poco extendido en nuestro país y que podría incrementarse en el futuro.

Una vez creada esta cartera inicial de viviendas, se debe garantizar una gestión eficiente de la misma y su rotación para capturar las ganancias de capital, es decir, aquellos beneficios que se obtienen de los activos de capital como los inmuebles. Asimismo, también se deben realizar acciones de mantenimiento y reposicionamiento para obtener mayores rentas. Por ejemplo, contar con operadores profesionales que puedan realizar una gestión del riesgo del potencial arrendatario antes de firmar el contrato o que disponga de una operativa adecuada para atender las peticiones de los inquilinos y también de una gestión adecuada de recobro.

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