Mayo 2017 #40
Asesor

Cómo se escritura una vivienda

escrituraTras la redacción y la firma del precontrato de compraventa y el pago de las arras, solo queda escriturar nuestro nuevo hogar para dar por concluida toda la operación inmobiliaria.

Nos encontramos en el último paso de la fase de formalización del proceso de compraventa que consiste en acudir a una notaría para tramitar la escritura pública de la vivienda. Anteriormente ya hemos recopilado toda la documentación relativa al inmueble, hemos establecido y firmado un precontrato con las bases y compromisos del acuerdo y hemos abonado el importe correspondiente a las arras. No obstante, aunque el precontrato puede tener validez legal, lo más habitual es que para certificar la transmisión de un inmueble de un propietario a otro, se recurra a la escritura pública ante un notario. Pero, ¿qué significa realmente escriturar una vivienda?

Cuando hablamos de elevar a escritura pública nos referimos a inscribir el acuerdo de compraventa en el Registro de la Propiedad, un organismo público que certifica su validez y avala la titularidad de la propiedad. La persona responsable de realizar esta diligencia es el notario cuya función es dar fe de la compraventa de la vivienda de acuerdo con la legalidad vigente y garantizar la seguridad jurídica de la operación.

En la mayoría de los casos, las viviendas se adquieren mediante financiación por lo que la entidad financiera que ha concedido la hipoteca habrá encargado la redacción de una escritura de préstamo hipotecario donde figuren las condiciones del producto financiero que el comprador ha pactado con su banco. Este documento se entregará al notario para que pueda incluirlo en el trámite de la escritura.

El notario, además de dar fe y de leernos el texto de la escritura, comprobará que no falte la siguiente documentación:

  • En el caso de vivienda nueva:
    • Licencia de Primera Ocupación: documento administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones de habitabilidad que exige la normativa.
    • Libro del Edificio: dossier que detalla desde el proyecto de construcción del inmueble hasta los materiales e incidencias de la obra. Solo existe un ejemplar y permanece en poder del presidente o del secretario de la comunidad de propietarios, aunque el comprador tiene derecho a verificar su existencia.
  • En viviendas de segunda mano:
    • Cédula de Habitabilidad vigente: es similar a la Licencia de Primera Ocupación pero como se trata de una vivienda de segunda mano se debe renovar cada 15 años (según la Ley de Arrendamiento Urbanos del 2004).
    • Últimos recibos del IBI (Impuesto sobre Bienes e Inmuebles) satisfechos al ayuntamiento que aportará el vendedor.
  • Que no existan cargas sobre la vivienda (información en el Catastro) y que se esté al corriente de pagos con la comunidad de propietarios.
  • El notario leerá con atención los apartados que se refieren a la distribución de los gastos de la operación de compraventa y las cláusulas del crédito hipotecario si se hubiera recurrido a la financiación.

A la firma de la escritura acudirán:

  • Si la vivienda es de nueva construcción, un representante legal de la promotora que actuará como parte vendedora.
  • Si la vivienda es de segunda mano, el vendedor, el comprador y si la operación se ha realizado por medio de un intermediario inmobiliario, un agente o representante de la compañía.
  • Si la parte compradora ha recurrido a la financiación en la firma de la escritura concurrirán los futuros propietarios y un apoderado de la entidad bancaria que ha concedido el préstamo.
  • Puede que por parte vendedora sea imposible la presencia del antiguo propietario. En este caso, la parte representante tendrá que aportar un poder notarial conforme está autorizado para firmar.

Una vez estampada la firma por ambas partes y liquidados los gastos e impuestos de la operación, el notario enviará telemáticamente o mediante un pasante, el acuerdo para inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva titularidad del inmueble. Se llevará a cabo la entrega de llaves pero no se entregará una copia de la escritura, puesto que, como hemos comentado anteriormente, el notario debe “elevar” (convertir en oficial y pública) la escritura y esta gestión suele tardar entre quince días y un mes.

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