JULIOL 2017 #42
Assessor

Tot el que has de saber quan vas a finançar la compra d’un habitatge

financiacionLa compra d’un habitatge és un dels desemborsaments econòmics més importants que farà una persona al llarg de la seva vida. Habitualment, la contractació d’una hipoteca és el recurs més utilitzat per sufragar aquesta despesa. Tenint en compte que serà un finançament a mitjà o llarg termini, és important pensar en factors com ara les diferents modalitats d’hipoteca, els tipus TIN i TAE o les despeses més habituals.

Segons dades de l’Institut Nacional d’Estadística, adquirir un habitatge en propietat és l’opció triada pel 78% dels ciutadans del nostre país, respecte al 14,9% que prefereixen el lloguer, i altres modalitats d’adquisició com són cessions, herències, o compres al comptat, que representen el 7% de les operacions. La majoria dels compradors opten per finançar-lo mitjançant un préstec hipotecari ja que el volum d’inversió que cal fer per adquirir un immoble sol ser bastant elevat. Solament el mes de maig d’aquest any es va registrar un augment interanual de la contractació d’hipoteques del 34% (INE).

No obstant això, abans de contractar un producte financer, és necessari conèixer aspectes com: la diferència entre el TIN i el TAE; les despeses més corrents en la compravenda i el préstec; l’import màxim a què podem aspirar i que ens concedirà el banc, i les diferències entre les hipoteques de tipus fix, variable o mixt.

La situació actual del mercat financer en matèria immobiliària ens pot orientar sobre alguna d’aquestes qüestions.

Situació dels tipus d’interès

A Europa, l’entitat encarregada de fixar els tipus d’interès és el Banc Central Europeu (BCE) i, en funció de les referències que estableix aquest organisme, els productes financers de les entitats bancàries de la zona euro en queden afectats. Un dels productes als quals més influeixen aquests índexs són les hipoteques i el seu indicador de referència, l’EURIBOR. El 93,8% de les hipoteques del nostre país tenen com a referència de tipus aquest.

Les actuals polítiques fiscals dutes a terme pel BCE, en les quals es basa l’EURIBOR per a la seva evolució, han comportat que el valor dels diners a la zona euro es situï en mínims històrics, i tot indica que aquesta tendència continuarà en el curt termini.

Què és l’EURIBOR?

Des de la implantació de l’euro el 1999 hi ha l’EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate o “tipus europeu d’oferta interbancària”). Aquest índex es determina pel tipus mitjà d’interès a què es presten diners entre sí un gran nombre de bancs europeus (21 entitats d’11 països). Tots els dies laborables, sobre les 11 h del matí, es determinen els tipus EURIBOR (n’hi ha diversos, per trams temporals, que van des d’un dia fins a 1, 3, 6 i 12 mesos) i es fan públics.

La determinació d’aquest tipus d’interès, la donen l’oferta i la demanda. A més dels factors relacionats amb el mercat interbancari, altres elements externs influeixen en la seva quantia, com són la taxa de creixement de l’economia, el nivell d’inflació, la solvència dels bancs, la confiança en el mercat i el mateix nivell de confiança del consumidor.

En l’actualitat, l’EURIBOR es considera el tipus referencial bàsic per calcular les hipoteques, ja que és un tipus que evoluciona en funció del creixement dels principals indicadors econòmics i de la situació dels mercats a la zona euro.

Conceptes que cal saber abans de contractar la hipoteca

En el moment d’establir les condicions de la contractació d’un préstec hipotecari per finançar la compra d’un habitatge, hem de tenir clars una sèrie de conceptes bàsics.

En primer lloc, diferenciarem els tipus TIN i TAE:

  • TIN (tipus d’interès nominal): és el cost que el contractant del préstec haurà de pagar per rebre’l, és a dir, l’interès que el banc cobrarà per finançar l’import que sol·licitem.
  • TAE (taxa anual equivalent): és un indicador que estableix el cost efectiu d’un producte financer en un termini concret. Aquesta taxa té en compte la durada del préstec, a més dels costos de tràmit de la hipoteca (taxació, despeses de gestoria, actes jurídics documentats (AJD), despeses del registre de propietat) i els destinats a remunerar al banc mitjançant la contractació de serveis addicionals, que solen oferir les entitats per així atorgar bonificacions al contractant (assegurança multirisc de la llar, assegurança de vida…), més la comissió d’obertura que estableixen algunes entitats financeres en contractar la hipoteca.

A continuació hem de tenir molt clar quines són les despeses més habituals quan es contracta un producte financer. Normalment el comprador ha d’afrontar el pagament de les despeses de formalització del contracte de la hipoteca i les del contracte de compravenda. En total, aquestes despeses són entre un 10 i un 15% de l’import total de la compra. Alguns ja les hem esmentat a l’apartat referit al càlcul del TAE: taxació, registre de la propietat, notaria, gestoria, AJD…

En funció de la nostra situació financera quan es fan els tràmits de contractació d’una hipoteca, hem de considerar també l’import màxim que ens pot finançar l’entitat bancària. En l’actualitat, la majoria d’entitats bancàries amb productes financers vinculats a la compra d’habitatges ofereixen fins a un 80% del valor de taxació i compravenda de l’immoble. En el cas de l’adquisició d’un segon habitatge, el finançament es redueix fins al 60%. Per tant, per adquirir un habitatge en propietat és pràcticament imprescindible disposar dels estalvis suficients per afrontar les despeses de tramitació del préstec, la formalització de la compra i l’entrada o el pagament a compte per accedir a l’habitatge (que es correspon normalment amb el 20% restant del total del preu final de l’habitatge, finançat en un 80% pel préstec hipotecari).

Tipus d’hipoteques

En aquest moment, la majoria d’entitats financeres disposen d’una oferta de productes hipotecaris que inclou tres variables referides als tipus d’interès.

  • Hipoteques a tipus fix
  • Hipoteques a tipus mixt
  • Hipoteques a tipus variable

Hipoteques a tipus fix: l’avantatge d’aquest tipus de productes és que el comprador tindrà la seguretat que pagarà el mateix import de la quota durant el període de durada del préstec hipotecari i no tindrà increments si es produeix una puja del tipus d’interès.

Hipoteques a tipus mixt: són les que disposen de condicions en què durant un període de temps (entre 5 i 20 anys com a màxim) s’estableix un tipus fix basat en el TIN, i la resta de la durada del pagament de la hipoteca s’estableix sobre la base d’un tipus variable basat en l’EURIBOR, més la comissió per a l’entitat financera (entre un 1% i un 1,5%). Normalment les entitats bancàries apliquen bonificacions que poden fer variar les condicions establertes, per exemple, si es contracten serveis addicionals com ara assegurances de llar o de vida, o un compte nòmina.

Hipoteques a tipus variable: en aquests productes hipotecaris s’estableix una taxa pactada entre el comprador i l’entitat financera que es renova anualment. Normalment, la referència per calcular-la és l’EURIBOR més un diferencial. Tenint en compte la situació actual d’aquest indicador, aquest producte es pot comparar amb la hipoteca a tipus fix, ja que ambdues es beneficien d’interessos molt baixos; però si l’evolució de l’indicador base (EURIBOR) tingués puges en el futur, això implicaria una variació a l’alça en la quota.

Com podem veure, les opcions són múltiples i adaptables a cada cas concret, per la qual cosa l’ajuda i l’assessorament d’un especialista ens pot ser molt útil a l’hora d’escollir el producte financer més adequat a les nostres necessitats.

 

Notícies relacionades

10 raons per les quals és important acudir a un assessor immobiliari

<< tornar