Maig 2017 #40
Assessor

En què consisteix un contracte d’arres

Firma_arras

Ja hem parlat dels diferents tipus de precontractes de compravenda que podem utilitzar a l’hora de formalitzar l’adquisició d’un habitatge. Segons les circumstàncies i en funció de les nostres necessitats, podem decantar-nos per un o altre, encara que el contracte d’arres és el que s’acostuma a utilitzar més sovint. A continuació analitzem quines obligacions contempla i quines dades s’han d’incloure.

En general quan parlem d’un contracte d’arres acostumem a referir-nos al d’arres penitencials regulades en l’article 1454 del Codi Civil. No obstant això, existeixen dues modalitats més, arres confirmatòries i arres penals, i per això convé especificar quin tipus utilitzarem en el document legal ja que les implicacions i requeriments de cada modalitat són molt diferents.

A què obliguen les arres penitencials?

La signatura d’aquest tipus de contracte compromet tant al comprador a adquirir l’habitatge, com al propietari a vendre’l, en un termini i condicions pactats entre tots dos. A més a més, implica el pagament d’una quantitat de diners (arres) a compte com a prova d’aquest compromís.

Tot i això, aquest contracte pot rescindir-se tant per part del comprador, com per part del venedor. Si és el comprador qui decideix rescindir l’acord, perdrà els diners dipositats en les arres. Per contra, si és el venedor qui decideix cancel·lar l’operació, aquest haurà d’abonar al comprador el doble de la quantitat aportada a compte.

Quines dades ha d’incloure el contracte?

– Dades dels compareixents: El contracte ha de reflectir el nom i cognoms, estat civil, domicili i DNI. Si en l’operació intervé una persona jurídica (societat o altres entitats) caldrà detallar el CIF i les dades de l’escriptura de constitució de la societat i del poder del representant legal.

* En el cas que s’adquireixi l’habitatge en parella:

  • Per als casats en règim de societat de guanys no és necessari que compareguin els dos cònjuges, ni en la signatura del precontracte ni en l’escriptura final. Una sola signatura fa efectiva la compra de l’habitatge i aquesta passa automàticament a la societat de guanys.
  • Si el règim és de separació de béns, adquirim la propietat sense estar casats o simplement realitzem aquesta compra conjuntament amb una altra persona, és necessari que compareguin i signin tots els futurs propietaris

No obstant això, en comunitats autònomes com Catalunya, Navarra o Aragó existeixen diferents règims matrimonials que s’han de tenir en compte a l’hora d’aplicar el marc legal corresponentNo obstant això, en comunitats autònomes com Catalunya, Navarra o Aragó existeixen diferents règims matrimonials que s’han de tenir en compte a l’hora d’aplicar el marc legal corresponent.

* Si l’immoble prové d’una herència, en el precontracte de compravenda ha de figurar el nom de tots els hereus que venen i aquests poden, o bé assistir a la signatura o designar que un d’ells actuï com a representant legal, detall que també caldrà especificar en el contracte.

– Les dades de l’immoble: descripció exhaustiva i possibles càrregues. En definitiva, tota la informació que s’ha obtingut en el Registre de la Propietat o bé en el Registre Mercantil (en el cas del habitatges d’obra nova) que ens assegura que la propietat compleix amb totes les garanties legals.

– El preu total i l’import de les arres; és a dir, la quantitat pactada que es lliura a compte. Aquest import es descompta del total del preu de l’immoble i acostuma a rondar entorn del 10% del preu total.

– Forma de pagament. El desemborsament acostuma a realitzar-se mitjançant un xec confirmat a nom del promotor de l’habitatge (nova construcció) o del propietari (segona mà).

– Termini en el qual es realitzarà l’escriptura pública que per norma general no excedeix dels tres mesos.

– Despeses i impostos associats a la compravenda i qui els assumirà. En el cas de l’adquisició d’habitatges d’obra nova, el comprador haurà de pagar l’IVA, mentre que en la compra d’habitatges de segona mà, haurà d’abonar l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP). El venedor, en canvi, haurà d’afrontar el cost de la plusvàlua.

Notícies relacionades:

Què és i a què obliga el precontracte de compravenda

Com triar un habitatge amb totes les garanties?

Què es necessita abans de signar el precontracte de compravenda d’un habitatge

 

 

<< tornar