Octubre 2017 #45
Asesor

Aspectos a considerar al comprar una vivienda: ¿inversión o residencia habitual?

vivienda habitual o inversionUna de las cuestiones que debemos valorar cuando decidimos adquirir un inmueble es establecer el uso que daremos a la propiedad: ¿será nuestra vivienda habitual?, ¿la finalidad de la compra es obtener una rentabilidad?, ¿buscamos viviendas a reformar para luego alquilarlas o revenderlas? Sea cual sea la elección, debemos estudiar detenidamente todas las alternativas y evaluar sus implicaciones. A continuación repasamos los factores que debemos tener en cuenta a la hora de elegir la vivienda que mejor se adapte a nuestras necesidades y objetivos.

Análisis del mercado inmobiliario

El conocimiento de la situación del sector es uno de los elementos más importantes, tanto si se decide comprar un inmueble para destinarlo a la residencia permanente como si se realiza la compra para llevar a cabo una inversión. En ambos casos, debemos analizar el mercado para conocer los precios de las viviendas, ya que estos variarán según zonas geográficas o barrios de la ciudad donde se plantee adquirir el inmueble. También hay que considerar el precio medio de las hipotecas, los tipos de interés y la evolución del mercado en el futuro.

En este sentido, desde hace un par de años el sector inmobiliario español ha vuelto a despertar el interés de compradores e inversores. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) referidos a la situación del mercado de la vivienda en abril de 2016, el aumento de las transacciones inmobiliarias (un 29% superiores que en el mismo periodo del año anterior), la subida de los precios de las viviendas (un 6,3% también superior) y el auge del mercado de obra nueva (también creció en un 17,6%) son muestras de esta tendencia en positivo del mercado. En resumen, la información sobre la situación y evolución del mercado inmobiliario, tanto a nivel global como desde la perspectiva local, será de gran ayuda para que inversores y compradores elijan el mejor momento para adquirir una vivienda.

¿A qué vamos a destinar la vivienda?

Una vez evaluada la situación del mercado inmobiliario, deberemos determinar el objetivo de nuestra compra. Por lo general, podemos distinguir entre:

– Comprar una vivienda para fijarla como residencia habitual
– Comprar una vivienda para establecerla como segunda residencia
– Comprar una vivienda para destinarla al alquiler
– Comprar una vivienda que necesita reforma, acondicionarla y decidir si viviremos en ella, la alquilaremos o la venderemos

Actualmente, la opción más extendida al invertir en vivienda es la compra de un inmueble para luego destinarlo al alquiler por dos razones fundamentales: por un lado, la situación actual del mercado, que ofrece una rentabilidad mayor para la vivienda de alquiler que otras opciones de inversión, y, por otro, el cambio de la coyuntura económica, que posibilita en mayor medida el acceso al mercado de alquiler, sobre todo entre los jóvenes.Todo ello prioriza esta opción por encima de las compraventas con el objetivo de obtener una rentabilidad más inmediata.

No obstante, la decisión de comprar una vivienda para residir en ella también podemos considerarla una inversión ya que la revalorización del inmueble puede generar beneficios en el futuro, tanto si decidimos venderlo para adquirir otro como si nos decantamos por el alquiler.

Las características de la vivienda

Una vez sepamos cuál es el uso que queremos dar al inmueble, procederemos a la selección del que mejor se adapte a nuestros objetivos y necesidades, y por ello será necesario analizar las características principales de la vivienda. Tanto en el caso de la inversión como de la compra para establecer la residencia habitual, los factores a considerar serán muchos y variados: tamaño y distribución del inmueble, ubicación, orientación, acabados de la vivienda, equipamiento, categoría de eficiencia energética… En ambos casos, la ubicación y la orientación del inmueble deben ser consideradas con especial atención. En función de la zona en la que decidamos comprar, los precios variarán sustancialmente, según sea una gran ciudad, una localidad costera o un pueblo alejado de centros urbanos. Por lo que respecta a la orientación, es un factor clave de cara a valorar los posibles costes derivados del consumo energético.

Por otra parte, un análisis detallado de la zona será de gran utilidad para elegir la vivienda. Debemos conocer los servicios disponibles, si el inmueble cuenta o no con equipamientos y también valorar el nivel de los acabados.

Rentabilidad y revalorización

Como se ha comentado anteriormente, la adquisición de un inmueble, ya sea para uso residencial o para destinarlo al alquiler, siempre puede considerarse como una inversión a futuro. En todos los casos, el rendimiento o la revalorización del inmueble será más viable si conseguimos adquirirlo en núcleos urbanos consolidados, con buenas perspectivas de crecimiento, buenas comunicaciones y, en el caso que nos decantemos por la inversión de cara al alquiler, en las áreas en las que exista una demanda latente.

A finales de 2015, la rentabilidad bruta de la vivienda de alquiler en España era del 4,6% (según datos del Banco de España), el doble que la alcanzada por los bonos del Estado (2,4%) y superior a la de los depósitos de ahorro según la entidad (4%). En grandes núcleos urbanos, la opción del alquiler sería la más rentable si decidimos invertir en un inmueble para ese objetivo ya que el mercado es más dinámico y la posibilidad de encontrar inquilinos es mayor.

Para conocer la rentabilidad obtenida por la compra de una vivienda, ya sea con la finalidad de alquilar, vender o residir, hemos de considerar factores tales como ingresos, gastos, impuestos y posibles riesgos. Con ello podremos establecer de forma más segura el rendimiento que podemos obtener de nuestro inmueble, tanto en el momento de la compra como a futuro.

 

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